腾冲市公共租赁住房分配运营管理实施办法（试行）

第一章 总  则

　　第一条  为规范和加强全市公共租赁住房分配运营管理，完善住房保障体系，根据《云南省公共租赁住房管理暂行办法》（云政发〔2012〕14号）、《保山市保障性住房建设管理实施细则》（保政发〔2012〕86号）、《腾冲县人民政府办公室关于印发腾冲县保障性住房分配管理实施方案的通知》（腾政办发〔2014〕45号）等文件规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条  本市行政区域内公共租赁住房的申请、审核、准入、分配、租赁、退出、运营管理适用本办法。

　　第三条  本办法所称公共租赁住房，是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照合理标准组织建设，或通过长期租赁等方式筹集，按照本市规定的供应标准，面向全市中等偏下收入住房困难家庭（含已办理“农转城”的农村居民家庭）以及新就业职工、引进人才和外来务工人员等群体出租的保障性住房，包括廉租住房。

　　第四条  政府建设的公共租赁住房由市人民政府确定的公共租赁住房运营管理机构负责接收、分配、运营管理，并制定相关实施细节报政府备案；市住建局负责本市行政区域内的公共租赁住房监督管理工作；市发改、监察、财政、国土、审计、统计、金融、税务等部门按照职责分工，负责公共租赁住房保障相关工作。

 

第二章  准入管理

　　第五条  本市公共租赁住房在优先保障低收入和中等偏下收入住房困难人群、乡镇学校教师和卫生、计生系统等单位职工的基础上，可作为各类受灾群众、棚户区改造、移民搬迁、重点项目房屋被征收对象、城市D级危房居民等群体的临时安置过渡用房。我市引进的人才和机关、企事业单位新就业职工可由所在单位提出申请，安排公共租赁住房作为周转住房。企事业单位可由单位代表符合条件的职工统一申请公共租赁住房。

　　第六条  申请条件

　　申请人应年满18周岁，具有完全民事行为能力，在当地有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合本方案规定的收入条件、住房条件的困难家庭（含已办理“农转城”的农村居民）、以及新就业职工、引进人才和外来务工人员等群体。

（一）申请廉租住房家庭应具备的条件

　　1．申请家庭成员具有腾冲市城镇户口；

　　2．廉租住房保障对象收入原则上不高于腾冲市城镇居民最低生活标准；

　　3．申请家庭无住房或在租住地人均住房面积小于上年全市城镇居民人均住房面积（以统计部门提供的年度数据为准）；

　　4．申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

（二）申请符合本办法规定的公共租赁住房家庭应具备的条件

　　申请公共租赁住房的对象原则上为无住房或在租住地人均住房面积小于上年全市城镇居民人均住房面积（以统计部门提供的年度数据为准），并符合下列收入条件的群体：

　　1．城镇中等偏下收入或者低收入住房困难家庭、单身人士、新就业职工；

　　2．在城镇有稳定职业1年以上的腾冲籍农业转移人口（含腾越镇农业人口）或者外来务工人员；

　　3．在腾冲有稳定工作、收入或租房证明的非腾冲籍外来务工人员；

　　4．收入条件原则上为：单身人士月收入不高于国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%；2人以上（含2人）家庭月收入按照不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%计算（具体标准以统计部门提供的数据为准）。

　　第七条  已享受福利分房、廉租住房实物配租、经济适用住房等保障性住房的家庭，不得租赁公共租赁住房。

　　第八条  公共租赁住房按家庭成员关系及住房实际需求进行申请。以家庭为单位申请公共租赁住房的，需确定一名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公共租赁住房的，本人为申请人。

　　第九条  申请要求

（一）申请人到腾冲市人民政府指定的公共租赁住房运营管理机构申请，并提交书面材料。市民政局、公安局、住建局、运营管理机构按各自工作职责进行集中受理、集中审批，公示后及时配租。

（二）申请人应如实填写申请表，承诺所填内容真实有效，并对提交材料的真实性负责。

（三）申请材料

　　1．申请人书面申请；

　　2．《云南省公共租赁住房申请表》；

　　3．身份证明：当地户籍的申请人和共同申请人出具公安机关制发的第二代居民身份证和户口簿；非当地户籍的申请人和共同申请人出具公安机关制发的第二代居民身份证和居住证明。

　　4．婚姻状况证明：已婚人员提供结婚证明，离婚人员提供离婚证明。

　　5．工作、收入证明：

　　（1）签订劳动合同的提供劳动合同，单位出具收入证明；

　　（2）个体工商户提供营业执照、税收缴纳证明；

　　（3）当地退休人员由原工作单位出具退休情况证明；

　　（4）国家机关、企事业单位、大学生村官等在职人员由所在工作单位出具证明；

　　共同申请人有工作的，应当按照上述规定提供收入证明。

　　6．住房情况证明；

　　住房困难家庭需出具租房凭证或房屋所有权证。

　　7．其他需提供的材料：

　　（1）在腾冲工作，由保山市、腾冲市人民政府引进的特殊人才，分别由保山市、腾冲市人社局出具引进人才证明；

　　（2）省部级以上劳模、英模提供劳模、英模证书；

　　（3）荣立三等功以上的复转军人提供立功受奖证书；

　　（4）大中专院校、职校毕业生、新就业人员提供毕业证书和就业证明；

　　（5）领取低保的申请家庭应提交低保证明；

　　（6）需申请残疾人保障用房的家庭需提交相关残疾证明或医院证明。经本人提出申请，可不参加统一的摇号分配。

　　以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。

　　第十条  审批程序

（一）申请。申请人到窗口领取《云南省公共租赁住房申请书》，认真如实填写。

（二）审核。申请人将《云南省公共租赁住房申请书》送市民政局、公安局、不动产登记局、运营管理机构，对申请人收入状况、低保和受救济情况进行调查核实，对家庭车辆、房产等情况进行审核，提出审核意见。

（三）公示。保障性住房领导小组办公室结合各相关部门的审核意见，对复审合格的申请人将在公示栏、市住建局网站进行公示，公示期为7天。公示期内无异议或经复核异议不成立的，核准申请，作为保障性住房保障对象予以登记，并向社会公开登记结果。经核查异议成立的，应书面告知申请人并说明理由。

（四）配租。经公示无异议的，由运营管理机构按工作方案进行公开配租并与申请人签订配租合同。

 

第三章  配租管理

　　第十一条  市住建局要根据房源情况，综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定公共租赁住房对象轮候顺序，原则上优先最低收入家庭、其次是失地少地农民、再次是低收入家庭、最后是中低偏下收入家庭，统一轮候配租。

　　第十二条  公共租赁住房分配

（一）对符合保障性住房准入条件的对象，按照公开、公平、公正的原则，由腾冲市公共租赁住房运营管理机构在摇号、抽签、直接配租前15天内向社会预告以下事项：

　　1．摇号、抽签、直接配租的时间和地点；

　　2．房源的套数、户型、面积、租金、位置等情况；

　　3．摇号操作规程；

　　4．政府规定的其他事项。

　　对公示对象有异议的，在7个工作日内完成核查。对复审、公示期间不符合规定条件或有异议调查属实的，应当书面通知申请人并说明理由。

（二）公开进行摇号或抽签，并由公证人员公证，同时邀请党代表、人大代表、政协委员、政风行风监督员、保障对象代表和新闻记者实施监督。由市人民政府统建的公共租赁住房，由腾冲市公共租赁住房运营管理机构采取摇号、抽签、直接配租方式配租，并对符合条件的对象发放《腾冲市公租房配租确认通知书》。

（三）获得配租的申请人，应在收到配租确认通知后的10日内，携带本人身份证件及配租确认通知书到指定地点签订《云南省公共租赁住房合同》。未在规定时间签订租赁合同的，视为自动放弃，本次申请配租作废，但可重新申请，申请时间按重新申请之日计算。

　　第十三条  承租公共租赁住房的原则

（一）申请家庭承租公共租赁住房的，应当与腾冲市公共租赁住房运营管理机构办理租赁相关手续。

（二）配租公共租赁住房，租赁期满应对承租户资格重新审核，符合条件的须重新签订租赁合同。

　　

　　第四章  租赁管理

　　第十四条  合同管理

（一）廉租房租赁合同签订期限最短为1年，最长为2年。公租房租赁合同签订期限原则为1-5年。

（二）租赁合同应当明确下列内容：

　　1．房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况；

　　2．房屋用途和使用要求；

　　3．租赁期限；

　　4．租金及其支付方式；

　　5．房屋维修责任；

　　6．违约责任及争议解决办法；

　　7．其他约定。

（三）承租人签订租赁合同之日，按廉租住房800元、公共租赁住房1200元一次性交纳履约保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金。违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。

（四）承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

　　第十五条  租金管理

（一）政府主导建设的公共租赁住房租金以成本租金（含折旧费、维修费、管理费和贷款利息等）为基础，结合经济发展水平、承租人收入状况和市场平均租金水平分级核定，实行差别化租金。原则上不高于同地段、同档次市场租金的60%。具体租金标准由市发改局会同住建局等相关部门按照最低收入家庭、低收入家庭、中低偏下收入家庭分级核定。公共租赁住房租金实行统一管理，分类指导，租金标准实行动态管理，并向社会公布。

（二）公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人应按年度交纳租金，也可在合同期内一次性交纳租金。按年度交纳的，在上一年度期满前30日前交纳；一次性交纳的，在签订合同的同时一并交纳。

（三）公共租赁住房租金及配套商铺租金收入按照政府非税收入管理规定缴入市国库，实行“收支两条线”管理。租金收入应按《腾冲市公共租赁住房资产及出租出售收入管理暂行办法》（腾财发〔2016〕186号）规定的用途使用。

（四）承租人可凭公共租赁住房租赁合同和租金缴纳证明，按照实际租金支出，提取个人住房公积金用于支付公共租赁住房租金。

（五）租金收取优惠政策：按区域、户型、类别分级定租。

公共租赁住房租金按年缴纳。经济条件困难的租户不能按年缴纳的，可通过申请半年缴纳一次，但不享受租金优惠。

　　第十六条  房屋管理

（一）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动、非法活动或改变房屋用途。

（二）承租人须按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、通讯、有线电视、垃圾处理、物业服务等费用。

（三）承租人须每年向腾冲市人民政府指定的公共租赁住房运营管理机构申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，终止合同。

（四）承租人须爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行破坏结构性装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。

（五）公共租赁住房产权单位须建立专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新和改造，确保共用部位和设施设备处于良好状态。

　　第十七条   物业管理

（一）由腾冲市人民政府确定的公共租赁住房运营管理机构选聘专业的物业服务公司承担小区物业管理，负责公共租赁住房使用、维护和住房安全。

（二）物业管理费用由承租人自行承担，按年一次性缴纳。收费标准由市发改局批准后执行。

 

第五章  出售管理

　　第十八条  承租人在租赁1年期满后，所租房屋经报批符合云南省人民政府“先租后售”政策条件的，可选择申请购买居住的公共租赁住房。

　　第十九条  公共租赁住房出售价格以相关部门依法认定的成本价格为基准，具体价格由市发改局会同住建局、财政局研究提出方案报市人民政府审定，审定后的价格定期向社会公布。

　　第二十条  购买公共租赁住房，可选择一次性付款或分期付款，付款后，不再支付租金。

　　第二十一条  购买的公共租赁住房按照国家相关政策管理。

 

第六章   退出管理

　　第二十二条  租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。

　　第二十三条  承租人通过购买、获赠、继承等方式获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公共租赁住房，给予3个月过渡期。

　　第二十四条  承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请：

（一）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；

（二）转租、出借的；

（三）擅自改变公共租赁住房结构或使用性质的；

（四）拖欠租金等相关费用和物业服务费累计6个月以上的；

（五）在公共租赁住房中从事违法活动的。

　　以上行为将在公众媒体公示。

　　第二十五条  退出规定

（一）承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用和公共租赁住房租房保证金。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

（二）承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期。过渡期内按公共租赁住房租金标准的1.5倍计收租金。

（三）承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，公共租赁住房产权所有人可依法申请人民法院强制执行。

 

第七章  共建项目的申请、配租、管理

　　第二十六条  政企共建、政校共建、政园共建、政卫共建项目由共建单位负责管理，优先解决本单位住房困难职工和引进人才住房问题，严禁出售和挪作他用。申请人应原则上符合上述条件，申请人向共建单位提出申请，由共建单位进行公示、配租、退出和管理。共建单位分配入住后，将分配入住情况报市公租房领导小组办公室备案。

　　第二十七条  共建项目属廉租住房的，两房并轨政策前提下，已转为公共租赁住房，用于解决本单位符合公共租赁住房条件的家庭。

　　第二十八条  共建项目的公共租赁住房的租金标准可以执行市人民政府公布的租金标准，也可以根据具体情况报政府另行制定，按照市人民政府审定的标准执行。

　　第二十九条  租金由共建单位负责收取，按照政府非税收入管理规定按租金收入的100%缴入国库，实行“收支两条线”管理，待审计结算确定投资产权比例后按腾财发〔2016〕186号文执行。租金收入专项用于公共租赁住房的利息支付、维护、管理工作。

　　市财政局、住建局、审计局定期对共建单位租金的管理使用进行检查，确保租金的安全使用。

 

第八章  动态管理

　　第三十条  根据相关政策及社会经济发展趋势，适时进行申请人员准入条件、房屋租金等相关条件的调整，进行配租管理。

 

第九章  法律责任

　　第三十一条  公共租赁住房的分配、运营管理等工作接受人大、政协、纪委监察部门、公证机构、新闻媒体及申请人代表、人大代表、政协委员监督。有关部门接到有关违法违纪行为举报的，应当依照各自职责及时处理。

　　第三十二条  政府投资建设的公共租赁住房租金收入实行收支两条线管理，全部专项用于偿还贷款、日常维护和运营管理。违法违规收取、贪污、挪用公共租赁住房租金收入的，依法予以处理。

　　第三十三条  市住建局有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。

 

第十章  附  则

　　第三十四条  本办法由市住建局负责解释。

第三十五条  本办法自印发之日起施行。